Юридичні тонкощі укладення договору оренди житла

На сьогоднішній день у великих містах, одним з найбільш поширених договорів є договір оренди житла. Незважаючи на це, практика показує, що ні орендар, ні орендодавець добре не уявляють, що в цьому договорі має бути відображено. Функції складання такого важливого документа зазвичай беруть на себе ріелтори, які мало розбираються в юридичних тонкощах договірних відносин. Та й у договорі на одну сторінку, який брокери готують, в орендодавця зазвичай купа прав, а в орендаря - лише обов'язки вести себе настільки добре, щоб не бути вигнаним з житла в будь-який зимовий день.

Які істотні умови договору найму житла мають міститися в документі, на яких підставах в нього можуть бути внесені зміни і яка практика його розірвання? Відповіді на ці питання ми сьогодні надамо нашим читачам.

Зміст договору оренди

Правовідносинам найму житла присвячена окрема глава 59 "Найм (оренда) житла" Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 810 ЦКУ, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні -(наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Цей договір є двостороннім, оскільки породжує права і обов'язки як для орендаря, так і для орендодавця. Причому він може бути реальним (укладеним за фактом передачі ключів від квартири) і консенсуальним (з моменту підписання договору). Крім того, договір є оплатним, оскільки рідко передбачає безоплатність проживання та безкорисливість з боку орендодавця. Розмір орендної плати в цьому договорі обов'язково має бути зафіксовано, і в односторонньому порядку змінений він бути не може. Чітко повинен бути передбачений і порядок внесення орендної плати, оскільки на практиці застосовується як передоплата (і найчастіше трапляється саме так), так і післяплата за фактично прожитий час. Орендна плата зазвичай встановлюється за один місяць.

При передачі страхової суми будьте уважні

У столиці орендодавці люблять ще "зняти" з нещасного орендаря так звану страхову суму. Під цим платежем розуміється або плата за останній місяць, або сума, в рамках якої буде здійснено відшкодування за можливу шкоду, завдану майну орендодавця з вини орендаря. Порядок використання та повернення цієї суми краще також передбачити в договорі. Зокрема, внісши пункт приблизно такого змісту:

1. «Страхова сума в розмірі місячної орендної плати (сума прописом) є платою за останній місяць проживання - вказати місяць і рік, якщо договір терміновий, або (якщо договір безстроковий) уточнити: "за умови, що сторони домовилися про розірвання договору за 30 днів.»

2. «У разі псування майна орендодавця з вини орендаря страхова сума повністю або частково, у розмірі, пропорційному розміру завданої прямої дійсної шкоди, не повертається орендодавцем орендарю.»

3. «За домовленістю сторін, страхова сума може бути повернута орендарю в момент розірвання договору, за умови внесення орендарем орендної плати за останній місяць.»

Якщо строк не зазначений, договір укладається на 5 років

До речі, окремої уваги заслуговує положення про строк найму. Зазвичай договір оренди є строковим. Якщо строк в договорі не зазначено, відповідно до ст. 821 ЦКУ він вважається укладеним на 5 років. Якщо договір укладений на строк до одного року, він вважається короткостроковим, і на нього не поширюються положення ст.ст. 816, 818, 822-824 Цивільного кодексу України.

Зокрема, на короткостроковий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору на новий строк. В принципі, закон визнає таке, проте для цього, не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну діючого договору, наймач зобов'язаний запропонувати орендодавцю укласти договір на тих же чи інших умовах. Те ж повинен зробити і наймодавець - за три місяці попередити наймача про відмову від продовження договору у зв'язку з рішенням не здавати приміщення в оренду терміном не менше одного року. Якщо ж наймодавець цього не зробить, а наймач захоче продовжувати знімати його квартиру, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий строк. Ну, а якщо наймодавець просто обдурить наймача, сказавши, що не збирається здавати житло протягом року, а сам візьме та здасть комусь, наймач має право вимагати визнання недійсним договору, укладеного наймодавцем з іншою особою, та (або) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.

Форма договору: до нотаріуса йти не обов'язково

Згідно ст. 811 ЦКУ, договір найму житла укладається в простій письмовій формі. Але не варто забувати, що, згідно ст. 220 ЦКУ, угода, укладена в письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню у випадках, встановлених законом. До 1 січня 2011 р., якщо хтось не знає, договір оренди житла підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню згідно пп. 9.1.4 ЗУ "Про податок з доходів фізичних осіб".

Тепер же аналіз положень пп. 170.1.5 Податкового кодексу України дає підставу зробити висновок, що є два варіанти: або проста письмова форма, або нотаріально посвідчена.

У першому випадку відповідальність за сплату прибуткового податку, якщо орендодавець - фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, лежить на самому орендодавцю. У другому - його податковим агентом є нотаріус, який, згідно пп. "Б" пп. 170.1.5 Податкового кодексу України, повинен направити відповідне повідомлення до органів податкової служби за податковою адресою платника податків (орендодавця) в день посвідчення договору оренди.

Права і обов'язки

Предметом договору найму житла є житло: квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Воно повинно бути пристосоване для постійного проживання в ньому, тобто відповідати санітарним і технічним вимогам. Такі вимоги іншого нормативного акта, більш детально регулюючого питання найму житла, - Житлового кодексу.

Орендодавцю необхідно брати до уваги права та обов'язки наймача. У першу чергу, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому, забезпечувати збереження житла, підтримувати його в належному стані, а також своєчасно вносити плату за користування ним. При цьому наймач не має права проводити переобладнання та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

Розірвання договору найму житла

Згідно ст. 825 ЦКУ, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, в будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодавця в письмовому вигляді за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за ці три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Але мова в даному випадку йде тільки про довгострокову оренду - в строкових договорах зазвичай передбачено обов'язок попереджати про дострокове розірвання договору за місяць. Для цього й існує так звана страхова сума. І якщо наймач просто з'їжджає без попередження, орендодавець залишає цю суму собі, маючи можливість шукати нових квартирантів протягом місяця.

Відмовитися від договору найму в будь-який час наймач має право, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому. Крім того, договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий термін, а при короткостроковому наймі (тобто до року) - понад двох разів;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення стану житла. Якщо протягом терміну, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд на підставі повторного позову наймодавця виносить рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Особливі умови розірвання передбачені ЦКУ щодо найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) - такий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання його самого і членів його сім'ї. Проте в цьому випадку господар квартири повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше, ніж за два місяці.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо порушення тривають і після попередження, наймодавець також має право вимагати дострокового розірвання договору.

Микола Коновалов, юрист ЮФ «Гавриленко та партнери»