Майнові права на об’єкт незавершеного будівництва: «за» і «проти»

Останнім часом широко застосовується схема фінансування будівництва житла, при якій з покупцем укладається договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, будівництво якої здійснює продавець. Чи законна така схема? І які ризики існують для покупця?

Перш за все розберемося, що ховається під терміном «майнові права». Майнові права - це суб'єктивні права учасників правовідносин, пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном, а також з тими матеріальними (майновими) вимогами, які виникають між учасниками правовідносин у зв'язку з розподілом цього майна і обміном. Простіше кажучи, під майновими правами можуть матися на увазі будь-які права на майно, відмінні від права власності.

В даному випадку предметом договору є право володіння, користування і розпорядження об'єктом нерухомого майна, який буде створений в майбутньому.

Як відомо, частиною 3 статті 4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Разом з тим, багато юристів вважають укладення договорів купівлі-продажу майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуються, законним, мотивуючи це тим, що об'єктів в даних договорах виступає не сам об'єкт житлового будівництва, а майнові права на нього, а відповідно до Цивільного кодексу Україні майнові права можуть бути об'єктом купівлі-продажу.

Тим не менш, покупець, що зважився на придбання споруджуваного об'єкта нерухомості за такою схемою має чітко усвідомлювати всі ризики, з нею пов'язані. Основний ризик пов'язаний з терміном завершення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час. Не менш «слизьким» є момент з можливістю передачі майнових прав на один і той же об'єкт декільком особам.

Можна дати кілька рекомендацій тим, хто все таки наважився на таку покупку:

- перевірити репутацію забудовника (як давно на ринку, чи не було проблем з будівництвом та здачею в експлуатацію інших об'єктів);

- вибирати об'єкт, будівництво якого перебуває у завершальній стадії;

- уважно вивчити умови договору, а саме:

*момент переходу майнових прав на об'єкт (з моменту укладення договору, здійснення оплати, введення об'єкта в експлуатацію ...);

*можливість переуступки прав за договором третім особам;

*обов'язок продавця забезпечити завершення будівництва і введення об'єкта в експлуатацію у визначені терміни, а також його відповідальність у разі порушення цих строків;

*на кого покладено обов'язок з оформлення права власності на нерухомість;

*гарантія продавця, що майнові права на цей об'єкт не були передані третім особам і не обтяжені будь-якими обмеженнями або забороною відчуження;

*можливість дострокового розірвання договору покупцем і умови такого розірвання (зокрема, чи передбачені штрафні санкції).

Юрист ТОВ «ЮФ «Гавриленко та партнери» Смолянюк Тетяна

за матеріалами http://www.prostopravo.com.ua